Instandhaltungs­kosten – wie man Immobilien­invest­ments schönrechnet

Von Jonas Schweizer und Gerd Kommer 

Im Jahr 2010 begann der „neue deutsche Wohnimmobilienboom“, der bis heute anhält und in manchen mittelgroßen und großen Städten Deutschlands zu nunmehr stratosphärischen Immobilienbewertungen geführt hat. Neu war dieser Boom vor einem Jahrzehnt insofern als er auf einen langen „Zeitlupen-Crash“ bei Wohnimmobilien von 1981 bis 2009 folgte. Ende 2009 hatten die inflationsbereinigten Preise in Deutschland 30% unterhalb derer von 1980 gelegen. Daran erinnert sich heute kaum noch jemand.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist heute nach elf Jahren Preisaufschwung enorm. Sie wird befeuert von der verbreiteten Überschätzung der Rendite der Asset-Klasse Wohnimmobilien, vom Irrglauben Renditen in der jüngsten Vergangenheit seien ein guter Renditeindikator für die Zukunft, von FOMO-Emotionen (Fear of Missing Out), von der „Theorie“ Immobilien seien besonders sichere Investments, von der ambivalenten Annahme, Immobilien schützten gut vor Inflation, vom angeblichen Mangel an attraktiven Anlagealternativen und natürlich von historisch einmalig niedrigen Kreditzinsen. Nachfragebremsend wirken nur die enorm hohen Bewertungen und die Zögerlichkeit vieler Banken, Finanzierungen über 80% bis 90% Fremdkapitalanteil auszureichen.

Doch wie dem auch sei: Am Beginn der meisten Immobilieninvestitionen von Privathaushalten sollte eine Wirtschaftlichkeitskalkulation stehen. Als Minimum ist dabei die Frage zu beantworten, ob der Immobilienkauf – mit oder ohne Fremdfinanzierung – für den Haushalt wirtschaftlich tragfähig ist. In eine solche Kalkulation können Input-Größen einfließen wie beispielsweise die erwartete Wertsteigerung, die erzielbare Miete (die tatsächliche Miete bei einem Vermietungsobjekt oder die eingesparte Miete bei einem selbstgenutzten Objekt), das Mietausfallsrisiko, der Fremdkapitaldienst, die Nebenkosten des Kaufes und die Instandhaltungskosten, um die es in diesem Blog-Beitrag geht. 

Nach unserer Erfahrung photoshoppen Verkäufer und Käufer zwei Input-Größen in solchen Kalkulationen besonders häufig: Die prognostizierten Wertsteigerungen und die erwarteten Instandhaltungskosten. Der Grund: Verkäufer und Makler haben ein natürliches Interesse eine angestrebte Verkaufstransaktion mit hohen angenommenen Wertsteigerungen und/oder niedrigen Instandhaltungskosten finanziell aufzuhübschen. Käufer photoshoppen bei solchen Berechnungen, weil viele von ihnen einem inneren Zwang unterliegen, ihr emotionales Traumobjekt vor sich selbst und anderen auch ökonomisch attraktiv zu rechnen. 

Darüber Einigkeit zu erzielen, was angemessene Annahmen für die künftige Wertsteigerung einer bestimmten Wohnimmobilie sind, ist deswegen schwierig, weil hier viel Spielraum für völlig konträre Ansichten zu Marktentwicklungen und Nachfrage in der langfristigen Zukunft besteht und speziell, weil hier jeder die Markthistorie nach ganz eigenem Gusto interpretiert. Die inflationsbereinigte Wertsteigerung deutscher Wohnimmobilien in den fünf Jahren von 2016 bis 2020 belief sich auf spektakuläre 7,4% p.a., in den 45 Jahren von 1971 bis 2015 auf kümmerliche minus 0,2% p.a.

Allerdings führt bei Instandhaltungskosten – anders als bei Preissteigerungen – bereits ein bisschen nüchterne Recherche zu gut belegbaren Richtwerten, bei denen relativ wenig subjektiver Diskussionsspielraum besteht. Weil diese aus Sachlogik und Historie abgeleiteten Richtgrößen aber deutlich höher (unattraktiver) sind als das, was die involvierten Parteien aus ihrer oben genannten Interessenlage heraus wollen, werden trotzdem oft niedrigere Zahlen verwendet. Die Hintergründe beleuchten wir nachfolgend.

In Immobilienratgeberbüchern, in Immobilien-Blogs und von Baugeldvermittlern wird für Instandhaltungskosten bei Wohnimmobilien quasi seit Anno Domini die Richtgröße sechs bis zwölf Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr genannt. Woher diese Zahlen kommen und wie sie begründet werden, lässt sich nicht nachvollziehen. Sie wurden wohl irgendwann einmal von einem namenlosen Immobilienexperten postuliert und danach von jeder neuen „Expertengeneration“ ohne Überprüfung weitergeführt. Warum diese Zahlen statisch sein sollen, also im Zeitablauf nicht mit der Baukosteninflation steigen, ist ebenso schleierhaft.

In Köln kostete der Quadratmeter Wohnfläche 2020 durchschnittlich 4.200 Euro. Damit war die Rheinmetropole die günstigste der sieben Städte in Deutschland mit über 500.000 Einwohnern. Unterstellt man, dass 85% dieser Kosten auf das Gebäude entfallen, ergeben sechs Euro pro Jahr eine aberwitzig niedrige Instandhaltungskostenquote von 0,17% pro Jahr. Selbst zwölf Euro wären nur 0,34%.

Doch damit hört das Photoshoppen bei Instandhaltungskostenschätzungen nicht auf. In den Marketingpublikationen der Immobilienbranche kursieren Empfehlungen zur Höhe der Instandhaltungskostenrücklage für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die noch einmal unterhalb der oben genannten sechs bis zwölf Euro liegen. Dann spielt auch das regelmäßige Fehlen des Hinweises keine Rolle mehr, dass sich die an die Wohneigentümergemeinschaft zu zahlende Rücklage nur auf das Gemeineigentum (Außenmauern, Dach, Treppenhaus etc.) bezieht – exklusive Sondereigentum (der wertmäßig größere Teil).

Absolute Instandhaltungskostenrichtgrößen in „soundso viel Euro pro Quadratmeter“ sind schon deswegen abwegig, weil sie weder Rücksicht auf den altersbedingten Zustand, noch auf die Wertigkeit der Immobilie nehmen. Man kann sich beispielsweise zwei neue, unterschiedliche 180 qm-Einfamilienhäuser in der gleichen Mikrolage vorstellen. Die Baukosten des einen betrugen 400.000 Euro, die des anderen 800.000 Euro. Die erste Immobilie wurde einfach und günstig, die zweite hochwertig und teuer gebaut. Es liegt auf der Hand, dass zwei gleich große aber qualitätsmäßig sehr unterschiedliche Häuser in der Zukunft nicht die gleichen Instandhaltungskosten haben werden, wenn man annimmt, dass der Eigentümer bei beiden Wohnungen den gleichen prozentualen physischen Wertverlust pro Jahr ausgleichen will.

Eine schon etwas realistischere Peilgröße für Instandhaltungskosten ist die in der Ratgeberliteratur manchmal genannte Zahl „1% per annum“, bezogen auf den Anteil des Immobilienwertes, der auf das Gebäude entfällt. Häufig wird dabei jedoch im Ungefähren gelassen, dass mit Gebäudewert hier der allmählich zunehmende Zeitwert gemeint ist, nicht statische Wert beim Kauf. Dessen ungeachtet sind auch diese 1% sehr wahrscheinlich noch zu niedrig. Warum, das lässt sich folgendermaßen plausibilisieren.

(1) Beginnen wir mit dem gesunden Menschenverstand: Bei 1% p.a. müsste das Gebäude (unterstellt man einen vollen Ausgleich des Wertverlustes durch die Instandhaltung) ohne diese Instandhaltung 100 Jahre bewohnbar sein (1% linearer Wertverlust pro Jahr = 100 Jahre bis der Wert auf null gesunken ist). Die Absurdität dieser Annahme bezogen auf die Qualität eines durchschnittlichen Wohngebäudes der heutigen Zeit, ganz zu schweigen von den sich über die Jahrzehnte hinweg ändernden Grundrisspräferenzen von Menschen, braucht nicht weiter bewiesen zu werden.

(2) In Deutschland sind bei Vermietungsimmobilien die „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) von linear 2,0% p.a. und die tatsächlichen jährlichen Instandhaltungskosten steuerlich abzugsfähig. Die Summe dieser beiden Positionen liegt langfristig über 3,0%. Das ist kein Zufall. Vielmehr ist es das politische Verhandlungsergebnis zwischen Immobilieneigentümern, die aus naheliegenden Gründen möglichst hohe Absetzungssätze wollen, und dem Staat, der aus ebenso naheliegenden Gründen möglichst niedrige Werte will. Man trifft sich dort, wo die Argumente beider Seiten ungefähr gleich gut sind, d. h. in der Nähe der Realität des tatsächlichen jährlichen Wertverlusts aus physischer Abnutzung und Alterung.

(3) Nach der in der Immobilienwirtschaft bekannten „Petersschen Formel“, betragen die geschätzten jährlichen Instandhaltungskosten in einem normalen Mehrfamilienhaus 1,88%, bezogen auf den anfänglichen Wert des Gebäudeteils (Herstellungskosten). Freistehende Häuser (Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser) unterliegen technisch und konstruktionsbedingt durchschnittlich einem höheren physischen Wertverlust (siehe Stichwort „Peterssche Formel“ in der deutschen Wikipedia). 

(4) Die Vonovia SE, Düsseldorf, mit knapp 500.000 Einheiten per Ende 2019 Deutschlands größter Wohnungseigentümer und DAX-Mitglied, wies im Durchschnitt der fünf Geschäftsjahre 2015 bis 2019 eine Instandhaltungskostenquote von 1,2% p.a. auf. Legt man der Kalkulation der Quote nicht den im Geschäftsbericht angegebenen „normalen Verkehrswert“ des Wohnungsbestandes zugrunde, sondern den dort ebenfalls genannten deutlich niedrigeren „bereinigten Verkehrswert“, erhöht sich die durchschnittliche Instandhaltungsquote auf 2,4% p.a. Die Wahrheit dürfte wohl irgendwo zwischen 1,2% und 2,4% liegen. Man kann davon ausgehen, dass die Vonovia aufgrund ihrer Größe Instandhaltung um mindestens ein Drittel kosteneffizienter als ein einzelner Eigenheimbesitzer betreiben kann. Dem steht ein erhöhter Abnutzungsverlust bei vermieteten Wohnungen gegenüber selbstgenutzten Eigenheimen gegenüber, aber dieser dürfte weitgehend dadurch ausgeglichen werden, dass die Vonovia-Wohnungen baulich viel schlichter sind, als das durchschnittliche Eigenheim in Deutschland. (Je schlichter eine Wohnung ist, desto niedriger sind tendenziell die prozentualen Instandhaltungskosten.) Hinzukommt: Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (der größte Teil des Vonovia-Bestands) verursachen geringere Instandhaltungskosten als freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser. Würde man alle genannten Anpassungsfaktoren relativ zur Situation von Kleinvermietern oder Selbstnutzern quantifizieren würden die Spanne von 1,2% bis 2,4% eher noch nach oben gehen.  

(5) In einem Aufsatz von zwei Ökonomen der Federal Reserve Bank of Cleveland, einer regionalen amerikanischen Zentralbank, die – anders als Banken, Bausparkassen und Baugeldvermittler – keinem Interessenkonflikt unterliegt, wird eine jährliche Instandhaltungsquote von 2,0% bezogen auf den Immobilienzeitwert einschließlich Grundstück als „gute Peilgröße“ vorgeschlagen (Ergungor/Zaman 2011). Da die durchschnittliche Gebäudequalität wie auch die Baukosten in den USA vermutlich niedriger sind als in Deutschland, kann man für Deutschland – bezogen auf den Gebäudeteil – näherungsweise einen um etwa ein Drittel niedrigeren Satz annehmen (bei einem Gebäudeteilanteil von 85% wäre das 1,57% (= 2% ÷ 85% × ⅔). Zur etwa gleichen Zahl gelangten zwei akademische US-Immobilienökonomen (Aked/Masturzo 2016) in einem Aufsatz für vermietete Immobilien (Büros, Einzelhandel, Gastronomie, Wohnen) in den USA. Ganz ähnlich auch die britischen Immobilienökonomen Chambers u. a. 2020 für Wohnimmobilien in Großbritannien.

Verwendet man als mittlere Peilgröße für eine normale Wohnung eine Kostenquote von 1,5% p.a. auf den Zeitwert der Immobilie und unterstellt, dass das Gebäude 90% der Gesamtkosten ausmacht, dann muss der Eigentümer pro Jahr mit durchschnittlich 1,5% × 90% ≈ 1,4% Instandhaltungskosten rechnen. Über einen Zeitraum von 30 Jahren also noch einmal rund 40% des Zeitwertes für Reparaturen aufwenden.

Diese Kostenquote schließt alles mit ein, was in Reparatur und Instandhaltung fließt – bei einer Wohnung auch eine etwaige Instandhaltungsrücklage, nicht jedoch Ausgaben für einen Verwalter. Ausgaben für Modernisierung oder Erweiterung sind keine Instandhaltung, weil sie ja etwas „Neues“ oder „Verbessertes“ schaffen.

Natürlich ist es möglich für beispielsweise 20 Jahre nur durchschnittlich ein halbes Prozent pro Jahr oder noch weniger für Instandhaltung auszugeben. Dann ist allerdings die zwingende Konsequenz, dass die physische Qualität, und damit der Wohnnutzen der Immobilie, in diesen 20 Jahren merklich abnehmen wird. Soweit das der Fall ist, muss, in einer in die Zukunft gerichteten Wirtschaftlichkeitsrechnung, der Schätzwert für die Wertentwicklung der Immobilie entsprechend nach unten korrigiert werden. Die Schätzwerte für die Immobilienpreisentwicklung und für die Höhe der Nebenkosten hängen also direkt und eng miteinander zusammen. Setzt man die Instandhaltung zu tief an, muss man auch den Preissteigerungsschätzwert entsprechend nach unten reduzieren. 

Welche Eigenschaften beeinflussen bei einer spezifischen Wohnimmobilie die Instandhaltungskostenquote oder die Instandhaltungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb der in diesem Abschnitt genannten allgemeinen, mittleren Größenordnungen nach oben oder unten? 

• Freistehende Häuser haben um 10% bis 30% höhere Instandhaltungskostenquoten als Wohnungen.
• Sehr alte Gebäude haben, unter sonst gleichen Umständen, eine rund 10% bis 20% höhere Instandhaltungskostenquote als jüngere Gebäude. 
• Gebäude in schlechtem baulichem Zustand haben – solange dieser Zustand nicht durch eine umfassende Sanierung behoben wird – eine 10% bis 30% höhere Instandhaltungskostenquote als Gebäude in gutem baulichem Zustand ohne Instandhaltungsrückstau.
• Hochwertige, teure Gebäude haben eine etwas höhere prozentuale Instandhaltungskostenquote als einfache, günstige Gebäude. 
• Gebäude in Gegenden mit hoher Luftfeuchtigkeit, z. B. nahe einer Meeresküste, haben höhere Instandhaltungskostenquoten als Gebäude in Gegenden mit niedriger Luftfeuchtigkeit.
• Gebäude in Großstädten haben höhere Instandhaltungskostenquoten als Gebäude auf dem Land, da die Lohnkosten für Handwerker in Städten höher sind.
• Denkmalgeschütze Gebäude haben deutlich höhere Instandhaltungskostenquoten als nicht denkmalgeschützte Gebäude.

Für die langfristige Zukunft ist tendenziell mit einem, über die allgemeine Produktionsgüterinflation hinausgehenden, Anstieg von Instandhaltungskosten zu rechnen, weil der deutsche Staat beinahe jährlich die baurechtlichen Auflagen im Bereich Energetik, Umweltschutz, Gesundheitsschutz und Behindertengerechtigkeit von Wohnraum verschärft.

Fazit

Der von Vertretern der Immobilienbranche gegenüber Selbstnutzern oder Kleinvermietern gerne verbreitete Nebenkostenrichtwert von sechs bis zwölf Euro pro Quadratmeter pro Jahr oder 1% pro Jahr mögen gutes Immobilien-Marketing sein, kaum jedoch realistische Schätzwerte für eine in die Zukunft gerichtete Wirtschaftlichkeitskalkulation oder Renditeberechnung bei einer typischen Wohnung mittlerer Qualität. Für diese sollten wir einen Satz von nicht unter 1,5% auf den Zeitwert des Gebäudeteils ansetzen. Bei einer Immobilie in schlechtem Bauzustand, bei sehr hochwertigen Immobilien sowie bei freistehenden Häusern dürfte ein Instandhaltungskostensatz von 1,7% bis 2,5% p.a. auf den Gebäudeteil im Allgemeinen eher angemessen sein.

Literatur

Aked, Michael/Masturzo, Jim (2016): „Next Season’s Meager Harvest in Commercial Real Estate“; Internet-Fundstelle: http://www.etf.com/sections/features-and-news/research-affiliates-next-seasons-meager-harvest-commercial-real-estate

Chambers, David/Spaenjers, Christophe/Steiner, Eva (2020): „The Rate of Return on Real Estate: Long-Run Micro-Level Evidence“; Internet-Fundstelle: https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3407236

Ergungor, Emre/Zaman, Saeed (2011): „Buy a Home or Rent: A Better Way to Choose“; Internet-Fundstelle: https://www.clevelandfed.org/en/newsroom-and-events/publications/economic-commentary/economic-commentary-archives/2011-economic-commentaries/ec-201106-buy-a-home-or-rent-a-better-way-to-choose.aspx